Мы провели маркетинговое исследование и проанализировали целесообразность реализации торгового центра в г. Егорьевск

Мы изучили и проанализировали развитие рынка торговой недвижимости Егорьевска, а также провели маркетинговое исследование, направленное на получение ответа на вопрос о целесообразности реализации и обоснованных количественных и качественных параметрах проекта торговой недвижимости, размещаемого на земельном участке, расположенном на территории города Егорьевск, по адресу: Советская улица, д. 178, общей площадью около 2,54 га.

Анализируемый земельный участок расположен в центральной части города Егорьевск

Анализ исходных данных, местоположения и ресурсного качества Участка

В целом местоположение Участка является привлекательным для реализации на его территории проекта торгового назначения.

Рядом с Участком расположен:
городской дворец спорта,
2 средних специальных учебных заведения (Промышленно-экономический техникум и Колледж педагогики и искусства).
в ближайшем окружении ведётся строительство нового современного жилого комплекса «Европейский»
планируется строительство медиацентра, в составе которого заявлен 4-зальный кинотеатр
планируется строительство площадки для проведения деловых и общественных мероприятий.

В целом местоположение Участка является привлекательным для реализации на его территории проекта торгового назначения.

Рядом с Участком расположен:
городской дворец спорта,
2 средних специальных учебных заведения (Промышленно-экономический техникум и Колледж педагогики и искусства).
в ближайшем окружении ведётся строительство нового современного жилого комплекса «Европейский»
планируется строительство медиацентра, в составе которого заявлен 4-зальный кинотеатр
планируется строительство площадки для проведения деловых и общественных мероприятий.

Рядом с Участком расположен:
городской дворец спорта,
2 средних специальных учебных заведения (Промышленно-экономический техникум и Колледж педагогики и искусства).
в ближайшем окружении ведётся строительство нового современного жилого комплекса «Европейский»
планируется строительство медиацентра, в составе которого заявлен 4-зальный кинотеатр
планируется строительство площадки для проведения деловых и общественных мероприятий.

В целом местоположение Участка является привлекательным для реализации на его территории проекта торгового назначения.

В близости от границ участка проходит главная улица города (Советская), на которой наблюдается концентрация пешеходного и автомобильного трафика.

Земельный участок находится в географическом центре Егорьевска на стыке его исторической части и крупнейших спальных районов.

Вблизи Участка по Советской улице наблюдается регулярный пешеходный трафик, сложившиеся прогулочные зоны. Следовательно, в целом пешеходная доступность Участка оценивается нами на хорошем уровне.

Поэтому по данным Геоинформационной системы Консультанта численность постоянного населения в зоне пешеходной доступности Участка (7−10 минут пешком) составляет всего около 20,1 тыс. человек (сформированная жилая застройка). Исходя из нашего опыта работы, это сравнительно невысокий показатель.

Земельный участок расположен в географическом центре Егорьевска. При этом непосредственно у границ Участка находятся в основном частные жилые дома, а крупные жилые массивы сконцентрированы на удалении от него.

Земельный участок расположен в географическом центре Егорьевска. При этом непосредственно у границ Участка находятся в основном частные жилые дома, а крупные жилые массивы сконцентрированы на удалении от него. Поэтому по данным Геоинформационной системы Консультанта численность постоянного населения в зоне пешеходной доступности Участка (7−10 минут пешком) составляет всего около 20,1 тыс. человек (сформированная жилая застройка). Исходя из нашего опыта работы, это сравнительно невысокий показатель.

• Участок обладает удобной транспортной доступностью как для личного, так и для общественного транспорта.

• Основной доступ на автомобиле осуществляется с Советской улицы, одной из главных магистралей города, что обеспечивает хороший поток посетителей.

• Советская улица имеет стратегическое значение для Егорьевска, соединяя основные части города и предоставляя выход на дорогу к Москве.

• Участок находится на "вечерней" стороне движения, что удобно для жителей, возвращающихся из делового центра в жилые микрорайоны.

• С Фабричной улицы, параллельной Советской, возможен доступ для жителей микрорайонов через улицы Победы и Горького.

• Вблизи участка расположена автобусная остановка, что делает его легко доступным для пассажиров общественного транспорта.

• Участок оценивается как выгодный с точки зрения транспортной логистики для будущего торгового центра.

• Участок обладает удобной транспортной доступностью как для личного, так и для общественного транспорта.

• Основной доступ на автомобиле осуществляется с Советской улицы, одной из главных магистралей города, что обеспечивает хороший поток посетителей.

• Советская улица имеет стратегическое значение для Егорьевска, соединяя основные части города и предоставляя выход на дорогу к Москве.

• Участок находится на «вечерней» стороне движения, что удобно для жителей, возвращающихся из делового центра в жилые микрорайоны.

• С Фабричной улицы, параллельной Советской, возможен доступ для жителей микрорайонов через улицы Победы и Горького.

• Вблизи участка расположена автобусная остановка, что делает его легко доступным для пассажиров общественного транспорта.

• Участок оценивается как выгодный с точки зрения транспортной логистики для будущего торгового центра.

• С Фабричной улицы, параллельной Советской, возможен доступ для жителей микрорайонов через улицы Победы и Горького.

• Вблизи участка расположена автобусная остановка, что делает его легко доступным для пассажиров общественного транспорта.

• Участок оценивается как выгодный с точки зрения транспортной логистики для будущего торгового центра.

• Советская улица имеет стратегическое значение для Егорьевска, соединяя основные части города и предоставляя выход на дорогу к Москве.

• Участок находится на «вечерней» стороне движения, что удобно для жителей, возвращающихся из делового центра в жилые микрорайоны.

• Участок обладает удобной транспортной доступностью как для личного, так и для общественного транспорта.

• Основной доступ на автомобиле осуществляется с Советской улицы, одной из главных магистралей города, что обеспечивает хороший поток посетителей.

Анализ рынка торгово-развлекательной недвижимости города, конкурентного окружения

Кликните, чтобы увеличить

Егорьевск является одним из крупнейших городов в восточной части Московской области — центром притяжения жителей окружающих его населённых пунктов. В Егорьевске сохраняется положительная динамика объёма отребительского рынка и средней заработной платы.

По итогам 2018 года (наиболее актуальные данные Росстата) в Московской области наблюдалась лучшая динамика средних доходов и потребительских расходов населения (в отличии от 2017 года).

Кликните, чтобы увеличить

Кликните, чтобы увеличить

Наибольший удельный вес из категории расходов имеют «продукты питания».
Население Московской области осуществляет относительно большие траты на категории «развлечение и досуг» и «питание вне дома» в сравнении со многими другими регионами России.

В настоящее время в Егорьевске слабо развит сегмент развлечений для всей семьи. В городе даже отсутствуют действующие кинотеатры. Текущая ситуация на рынке торгово-развлекательной недвижимости Егорьевска (дефицит качественных площадей) является благоприятной для реализации современного проекта в этой сфере. По состоянию на осень 2018 года известно о ряде таких проектов – торговых центрах Невский и Фабрика

Определение оптимальных количественных параметров Центра на Участка

Для корректного определения потенциальной зоны обслуживания (торговой зоны) Центра, нами принимается следующее условное
деление торговых центров, расположенных в Егорьевске, на типы:

• микрорайонный (зона охвата — микрорайон Егорьевска);
• районный (зона охвата — 2−3 микрорайона Егорьевска);
• городской (зона охвата — городской округ Егорьевск);

Суммарная численность населения в зоне охвата Центра составляет 111,1 тыс. чел.

Для проекта Центра выделены несколько сценариев развития рынка и конкурентного влияния, включая базовый (без новых объектов) и с учётом появления конкурентов: «Невский», «Фабрика» и гипермаркет «Карусель».

03

Построили сценарии развития рынка торговой недвижимости Егорьевска

Определили наиболее эффективные площади Центра

02

Исследование показало, что наиболее эффективная арендуемая площадь торгового центра в рассматриваемой локации составляет 5 тыс. кв. м, при которой достигается максимальное соотношение потенциальной аудитории к площади. Увеличение площади приводит к снижению темпов прироста аудитории из-за ограниченной ёмкости рынка и роста конкуренции.

Для расчёта потенциальной аудитории торгового центра использована модель Хаффа, которая учитывает величину арендуемой площади (от 5 до 30 тыс. кв. м) и различные сценарии развития рынка. Это позволило оценить влияние конкурентов и определить закономерности распределения аудитории.

01

Распределили население между конкурирующими проектами

Кликните, чтобы увеличить

01

Проанализировали потребительский потенциал зоны охвата Центра

Анализ потребительского потенциала подтвердил востребованность запланированного объема торговых площадей Центра, учитывая численность аудитории и социально-экономические характеристики. Максимально эффективной арендуемой площадью для универсального торгового центра определено 20 000 кв. м, рассчитанных по модели Хаффа во всех сценариях развития рынка.

Провели опрос потенциальных арендаторов Центра

05

Мнение рынка

Рынок поддерживает вариант современного торгово-развлекательного центра с уникальными характеристиками и сильными конкурентными преимуществами. Важно реализовать проект в минимально возможные сроки.

04

Основной риск

Основным риском проекта является ограниченный потенциал Егорьевска из-за небольшой численности населения. Успешной может быть реализация только одного крупного торгового центра общегородского масштаба.

03

Ключевое преимущество

Большой интерес проявили операторы кинопоказа (6 из 10), что в сочетании с отсутствием в городе кинотеатра делает включение мультиплекса в концепцию Центра ключевым конкурентным преимуществом.

02

Заинтересованные группы торговых профилей

Заинтересованность выявлена у всех основных групп торговых профилей, включая продукты питания, одежду и обувь, бытовую технику и электронику, детские и спортивные товары. Это способствует созданию сильного пула якорных арендаторов и качественной торговой галереи.

01

Отношение респондентов

Консультант провел опрос 50 потенциальных арендаторов, включая сетевые розничные компании, операторов кинопоказа, развлекательных центров и сетей общественного питания. Позитивное отношение к проекту выразили 52% респондентов.

Кликните, чтобы увеличить

Разработана рекомендуемая маркетинговая концепция Центра